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荃锦中心于1986年建成，为一座多用途大厦，由一个多层平台和平台上方的两幢住宅大楼组成。当时候， Donora Company Limited （下称「发展商」 ）与首名买家签订第一份转让契 (First Assignment)（下称「第一份转让契」 ），并与该首名买家及康业服务有限公司（下称「管理公司」）就荃锦中心签订大厦公契 (Deed of Mutual Covenant)（下称「大厦公契」）。

在第一份转让契中，发展商在转让不可分割业权份数以及持有 、使用 、占用及享用该单位之唯一及专有权利及特权予首名买方时，特意保留了外墙的独有使用权予发展商使用（下称「保留权利」）。

于大厦公契中，发展商、首名买方以及管理公司除了同意将荃锦中心的公用部分划分为以下四个类别，即「大厦公用部分」、「商业公用部分及设施」、「停车场公用部分」及 「住宅大楼公用部分及设施」外，亦规定每位业主按管理公司编制的预算承担相关的公用费用。此外，大厦公契虽然订明赋予每位业主使用外墙的有限权利，但同时赋予发展商独享使用外墙作广告用途的权利。

自荃锦中心建成以来，发展商一直利用大厦外墙放置广告，并独力承担此等外墙的维修保养费用。2007年起，管理公司将大厦的外墙与公用部分画上等号，即同样将大厦外墙划分为上述公用部分的四个类别；管理公司就该类别的外墙设立账户，将维修及管理外墙时衍生的费用摊分于此等账户并予以相应的扣除。于此，荃锦中心业主立案法团（下称「业主立案法团」）反对管理公司此「搬龙门」之举，主张发展商因第一份转让契已就外墙保留独有使用权，故应继续独立承担外墙的维修保养费用。反之，发展商支持管理公司所编制的预算，并于土地审裁处对荃锦中心业主立案法团展开诉讼，要求厘清外墙维修保养费用的责任归属。

就荃锦中心的外墙是否属于公用部分的问题，首先需要参考《建筑物管理条例》（Link Vào Nhà Cái 8XBET法例第344章）第2条（下称「《建筑物管理条例》」）。根据《建筑物管理条例》第 2 条，公用部分 (common parts) 指：

(a) 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；

(b) 附表1指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外。

而建筑物管理条例附表1的第一项则列明「外墙……及其他结构性支承物」为公用部分。

土地审裁处及上诉法庭就上述条文的诠释各异。土地审裁处认为《建筑物管理条例》 第 2 条中所订明的 「文书」为大厦公契，故裁定大厦外墙属公用部分，并支持管理公司将大厦外墙分为四个部分并按类别编制预算摊分外墙维修保养费用的处理方法。然而，上诉法 庭认为 「文书 」不应局限于任何特定类别的文书，第一份转让契同样适用，且第一份转让契保留了大厦外墙的独有使用权予发展商使用，故应以第一份转让契为准，并裁定大厦外墙不属于公用部分，推翻了土地审裁处的裁决。

其后，发展商就上诉法庭的判决向终审法院提出上诉申请。上诉委员会准许就以下两个问题提出上诉：

1.发展商是否拥有使用、占有和享有外墙的专属权（换言之，外墙是否属于公用部分？）（下称「公用部分问题」）;

2.外墙是否在大厦公契中分为四类，而管理公司将外墙的维修和保养费用摊分于个类别的账户的做法是否合适（下称「外墙维修费用问题」）。

荃锦中心落成时，当事方为达成单一交易，签署了大厦公契及第一份转让契 ，两份文件 应彰显出当事方签署该等文件的整体目标。因此，在诠释大厦公契时，法庭必须把大厦公契与第一份转让契一并阅读，考虑这两份文件的文意及其目的，在不局限于单一条文的情况下 审查所有相关条文，以厘清双方对共同部分的共同意向 (common intention)。于此，法庭将大厦公契及第一份转让契一并阅读后，认为大厦公契之叙文 (Recital) 第5条清楚列明当事方拟以大厦公契条款约束当事方的权利及职责。反之，法庭判定第一份转让契中保留独有使用权的条款，不能视作业权的授予，亦不能诠释为排除外墙在大厦公契中被划为公用部分的可能性的契诺。

就大厦公契而言，虽然第 V(B)条第 4 款规定管理公司有责任 「粉饰外墙」，但是大厦公契第 IV(A)条第 13 款规定拥有不可分割业权份数的业主有责任确保其「拥有」的部分作出妥善维修。根据大厦公契第(1)(a)条，该部分指业主所拥有不可分割业权份数，并拥有专用权去持有、使用、占用和享用大厦的部分。就此，法庭认为如发展商的确持有外墙专用权，维修及保养外墙的责任便不会由管理公司承担。同时，大厦公契亦列明，如果业主希望持有、使用、占用及享用大厦任何部分的全部及专用的权利，该等业主必须持有相应的不可分割业权份数。然而，大厦公契叙文第 3 段却显示外墙并无任何不可分割份数。因此，法庭认为发展商并非独自享有外墙的使用权。

基于上述理由，终审法院根据大厦公契订立时的情况和法律背景，以及大厦公契旨在实现的实际目标解读整份大厦公契，裁定外墙属于公用部分，因为公契并未指明或指定外墙专供发展商使用、占用或享用。

就外墙维修费用责任谁属的问题，虽然业主立案法团声称大厦所有外墙均属于公用部分的四个类别中的其中一个类别，即「大厦公用部分」，因此其维修保养费用应由全体业主承担，但法庭指出，大厦公契第 V(B)条规定管理公司有责任保养及维修外墙，并把 「外墙」与 「大厦公用部分」分开处理。这显示外墙应与 「大厦公用部分 」分开处理。此外，大厦公契第V(I)条第 7(a)款规定，管理公司须为不同类别的单位编制独立的预算，而第V(E)条第 3 款则订明每名业主均有责任根据管理公司编制的预算支付相应的管理费用。

基于上述理由，法庭判定根据大厦公契规定，外墙维修及保养费用应按照类别由相应的业主分摊，即法庭支持管理公司对外墙账目的计算方法。

很多时候，业主于购入大厦单位的时候忽略了自己同时购入了大厦的公用部分。大厦公契除了赋予各业主持有 、使用 、占用及享用该单位 / 车位之唯一及专有权利，同时赋予所有业主共同使用大厦公用部分的权利。各大厦各业主在使用大厦的公用部分（大厦的主结构部分如地基、外墙，大厦的供水系统，大厦的各种休憩设施）之际，亦须负上共同管理及维修此等大厦公用部分的责任。根据《建筑物条例》（第123章）第39B条，业主必须承担业主立案法团为遵守建筑事务监督送达的法定通知而须进行的有关公用部分的检验、勘测、工程或其他行动的费用。如果个别业主在无合理辩解的情况下拒绝承担费用、不合作或阻碍受业主立案法团委任的人士执行检验或修葺工程，均属违法；违者一经定罪，则面临罚款(港币10,000元至25,000元)甚至监禁6个月的刑罚。于此，各位准买家在投资Link Vào Nhà Cái 8XBET物业市场前，应就相关大厦的公用部分及私用部份寻求独立法律意见，以了解其就此等部分的相应权利及义务（如承担公用部分的维修/翻新费用）。

根据建筑物管理条例，大厦的业主获赋予成立业主立案法团的权利。成立后的法团为独立法人组织，代表大厦的业主管理大厦的公用部分，行使或执行大厦的业主所享权利或所负责任。可是，这同样意味着业主立案法团可以因其作为或不作为而被发展商及管理公司起诉，甚至遭遇资不抵债的情况。根据建筑物管理条例第34条，业主立案法团若面临清盘，大厦的各业主须负共同及各别的法律责任，按其不可分割业权份数承担偿还责任及出资，促使法团资产足以清偿其债项及债务。于此，各业主需要知悉，业主立案法团的成立不代表免除各业主需承担大厦维修保养费用的责任。

就大厦的公用部分与其他持份者接洽时，业主立案法团及业主宜先寻求独立法律意见，厘清（一）建筑物管理条例的相关条文；（二）大厦所涉的土地文件（如大厦公契、第一份转让契等）及（三）牵涉大厦公用部分的条款，才决定采取对应的作为或不作为，方可明确业主立案法团/业主的法律地位，并确保大厦各业主的权益得到最大保障。

牵涉此方面的相关法律及程序错综复杂，本文仅为概括性的参考提纲，不构成任何个别案件的法律意见。如需要任何建议或协助，欢迎与本所律师联络。

陈希婷

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